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取得土地后退还怎么处理

返还款属于政府补助的性质，从土地出让业务实质来看，企业按照招拍挂确定金额全额缴纳的土地出让金已经取得了全额票据，计入土地受让成本;政府给予的返还并不是原票据的折让冲回，多是其他名目的财政返还。

房地产企业取得的开发用地构成存货的一部分，取得的补偿返还款属于已经发生的相关费用，会计处理上应直接计入营业外收入，而不是冲减开发成本。

因此，应当根据相关规定，作为营业外收入进行处理。

取得土地返还款的分录怎么编制?

答：收到土地返还款

借：银行存款

贷：递延收益

无形资产摊销：

借：管理费用

贷：累计摊销

递延收益摊销，计入当期损益：

借：递延收益

贷：其他收益

出售土地都涉及哪些税种及相关税率

土地转让涉及出让方和受让方，缴纳的税费有所区别：

1.出让方应缴纳的税费

（1）增值税，城市维护建设税及教育费附加等税费

土地转让属于营改增项目，适用11%的增值税税率。

根据所在地区行政区划，按实际缴纳的增值税的一定比例缴纳城市维护建设税和教育费附加等。

（2）印花税

按产权转移书据所载金额缴纳0.05%的印花税。

（3）土地增值税

土地增值税按照超率累进税率计算，税率为30%-60%。

土地增值税=土地增值额*土地增值税率-扣除项目金额*速算扣除系数

如何确定税率：

增值额未超过扣除项目金额的50%的部分，税率为30%;增值额超过扣除项目金额的50%至100%的，税率为40%;增值额超过扣除项目金额的100%至200%的，税率为50%;增值额超过扣除项目金额200%的，税率为60%。

2.受让方应缴纳的税费

（1）印花税

按产权转移书据所载金额缴纳0.05%的印花税。

（2）契税

契税是以在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属为征税对象，向产权承受人征收的一种财产税。

契税按照不动产的价格计税，实行3%-5%税率。各地有所差别。

依照行政划拨方式取得的土地使用权，一般不得进行转让，但经过市、县人民政府土地管理部门批准，并符合下列条件者，可进行转让：

1、土地使用者是公司、企业、其他经济组织和个人；

2、领有国有土地使用权；

3、对土地上的建筑物、其他附着物拥有合法的产权；

4、依照《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》的规定签订土地使用权出让合同，向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金，或以转让划拨土地使用权所获收益抵交土地使用权出让金。

取得土地后退还怎么处理？企业取得的开发用地构成存货的一部分，取得的补偿返还款属于已经发生的相关费用，会计处理上应直接计入营业外收入，而不是冲减开发成本.因此，应当根据相关规定，作为营业外收入进行处理。

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