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投资性房地产一定要转土地吗

(1)外购的土地使用权作为无形资产单独核算，按要求计提摊销;

(2)企业在外购的土地上购建厂房、办公楼等自用固定资产时，在资本化期间内，相应的土地使用权的累计摊销计入购建固定资产的入账价值，即记入"在建工程"，待完工后停止资本化.在固定资产建造期间土地使用权一直是作为无形资产核算的;

(3)企业将自用的厂房、办公楼等出租，作为投资性房地产核算时，其占用的相应的土地使用权也应转入投资性房地产，因为出租的土地使用权也是作为投资性房地产核算的，但此时土地使用权与相应的厂房等资产是分开核算的;

(4)企业持有的准备增值后出售的土地使用权，在企业董事会等做出相关决议时，要将土地使用权由无形资产转入投资性房地产;

(5)外购土地使用权及建筑物支付的价款应当在建筑物与土地使用权之间进行分配，建筑物作为固定资产核算，土地使用权作为无形资产核算;难以合理分配的，应当全部作为固定资产;

(6)企业为房地产开发企业的，取得土地用于建造对外出售的房屋建筑物的，相关的土地使用权账面价值应当计入所建造的房屋建筑物成本。

如何确定土地使用权是无形资产还是投资性房地产

一、无形资产是指企业拥有或者控制的没有实物形态的可辨认非货币性资产.会计上通常将无形资产作狭义的理解，即将专利权、商标权等称为无形资产;

二、投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产.投资性房地产应当能够单独计量和出售.投资性房地产主要包括：已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权和已出租的建筑物;

三、准则规定下列各项不属于投资性房地产的有：(1)自用房地产，即为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的房地产;(2)作为存货的房地产. 投资性房地产属于正常经常性活动，形成的租金收入或转让增值收益确认为企业的主营业务收入但对于大部分企业而言，是与经营性活动相关的其他经营活动。

综上可知，土地使用权作为无形资产核算，那么肯定是单位自己使用，为企业自己日常经营带来利益的.而一旦作为投资性房地产核算，那么无形资产的使用者一般不是企业或者是准备出售的。

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