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房地产开发企业改变组织结构（两块牌子一套人马）的税务筹划案例

企业的管理模式和组织结构设计会影响会计核算形式，会计的核算形式又会影响纳税申报。因此，有时企业改变管理模式或组织结构可以降低税务成本。例如房地产开发企业的管理模式就会影响会计“开发间接费用”和“开发费用”的核算，所以改变组织结构或管理模式就有可能税收成本。请看下面案例：

（一）案例基本情况

FL房地产集团公司规模较大，公司的管理采取“大集团小地产”模式。集团公司部门设置上较为健全，有工程技术部、设计部、合约部、稽核部、办公室、人事部、财务部、销售部、采购部、预算部、规划发展部等。老板的总体指导思想是，把*3秀的人才集中在集团层面，充实与加强集团对下属项目公司的领导和管控。该集团旗下有十几个项目公司进行项目开发。而项目公司在组织机构设置上相对简减，仅设置了工程部、合约预算部、财务部、综合办公室4个部门，人员质素相对也较弱。这样的管理模式在税务上有无优化空间呢？

（二）税务筹划思路

深圳智慧源管理咨询公司接受该公司税务咨询任务后，经过调研，在提交给该公司的咨询报告中有一条建议就是，建议FL集团公司采取“小集团大地产”管理模式。因为，项目公司是独立法人，项目公司进行房地产开发，取得销售收入，发生成本费用，履行纳税义务，在财务上属利润中心或投资中心；而集团公司纯粹是一个管理控股公司，不直接取得经营收入，只发生有关费用，在财务上属利润中心或投资中心。账面上一年通常会几百万甚至几千万的亏损放在那里，没有起到抵税的作用。将集团公司的部门机构和人员下沉，尽量充实到*9线的项目公司去，等于将集团公司的费用转移到项目公司里，可以发挥其抵税作用，减少项目公司的应纳税所得额，从而减少整个公司的税负（换句话说就是“两块牌子，一套人马”。很多单位集团公司副总兼项目公司总经理就可以起到这样的效果）。

（三）筹划方案分析

FL集团公司总部一年发生的各项费用约5000万元，没有其它收入。以前通过集团向下属单位分摊管理费形式，将管理费挤到各项目公司去（这实际上属偷税行为，项目公司不可以凭集团自制的内部费用分摊表就计入项目成本，这样会留下税务检查风险和隐患）。2008年8月份以后，国税总局颁布国税发〔2008〕86号《关于母子公司间提供服务支付费用有关企业所得税处理问题的通知》文件规定：母公司向其子公司提供各项服务，双方应签订服务合同或协议，明确规定提供服务的内容、收费标准及金额等，凡按上述合同或协议规定所发生的服务费，子公司允许作为成本费用在税前扣除。给大家提供了一条通路，但是母公司收取的管理费须作为营业收入申报缴纳5.5%的营业税金及附加。假使收取3000万元服务费，则须缴纳165万元营业税金及附加。

所以，如实行“两块牌子，一套人马”计划，假设将60%费用转移到项目公司，挤入开发间接费用，另假设土地增值税税率为30%，企业所得税率25%，不仅可以免交165万元营业税及附加，同时，还可以减少土地增值税：5000x60%x1.3x30%=1170（万元），另节约企业所得税：（5000x60%-1170）x25%=458（万元），共计节约税金：1170+458=1628（万元）。

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