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揭底二手房交易“阴阳合同”避税方式

据报道，主管部门难以监管，房产中介“热心”帮忙、交易双方乐此不疲......二手房交易中签订“阴阳合同”已是公开的秘密，成为业内熟知的“潜规则”，被不少中介认为是“合理避税”。近日，我爱我家房地产经纪有限公司协助签订“阴阳合同”遭举报后，被房管部门处罚，让“阴阳合同”的话题再度成为热点话题。

已成行业惯例

据了解，各地税务局、住建委等部门会根据当地房地产交易情况及评估价格，确定二手房交易的最低计税价，当申报价格高于最低计税价时，按申报价格纳税，申报价格低于最低计税价时，则按最低计税价纳税。

长期以来，由于监管力度不够、市场需求旺盛，交易方在专业二手房中介机构的帮助下签订“阴阳合同”，尽可能以较低价格网签、交税，成为业内通行的做法。尤其是在北京严格执行“国五条”细则中“购房所得20%缴个税”的情况下，签订“阴阳合同”更让交易双方乐此不疲。在税负大多转嫁给买方的情况下，购房者因此能省“一大笔钱”。

虽然“阴阳合同”已成为业内的“潜规则”，但“我爱我家”最近还是遭到了房管部门的处罚。据报道，由于一起购房纠纷，卖房者黄女士的丈夫郭先生举报，“我爱我家”与买房人恶意串通，在网签中，将同一房屋的原有房价291.5万元改为200万元，给国家造成税收流失。4月份，朝阳区房管局对此作出“取消我爱我家网上签约资格，并处罚金3万元”。

此事被曝光后，记者以买房者的身份先后咨询过北京多家中介机构，“协助交易双方签订阴阳合同避税”依然是这些中介的一项服务承诺。不少房产经纪人仍然以拥有“熟练操作阴阳合同”的经验，来说明其服务的专业性。

为少缴税“铤而走险”

北京市两高律师事务所合伙人律师董正伟表示，随着一线城市房价高涨，阴、阳两份合同的成交价可能相差数百万元，纳税额也可能相差几十万元。想办法规避国家税费监管就可以少花钱，这让交易方及中介机构“铤而走险”?！澳壳?，该地区二手房成交价在每平方米3.9元左右，而最低计税价只有每平方米1.9万元左右。以一套原值100万元的100平方米的房屋为例，前者个税将超过50万元，而后者只有14万元左右。”位于北京南四环附近的一家知名中介机构经纪人程先生说，因为巨大的利益诱惑，“阴阳合同”的做法深受百姓欢迎。

逃脱国家税款，两份合同成交价相差如此之多，签订“阴阳合同”的做法难道真的没有风险吗？“从行业整体来看，签订阴阳合同一直都很安全。”一位资深地产中介从业人员表示，“阴阳合同很少遇到相关部门主动检查，如果这次不是有人举报，我爱我家也不会受到处罚?！?/p>

“逃税肯定要负法律责任的，签订阴阳合同属于违法犯罪行为?！倍氨硎?，一些客观原因让“阴阳合同”很难追查。一是双方交易记录销毁了不好寻找；二是工作量太大，耗费大量人力物力难以操作，哪些部门来查、如何追查也难以明确。

“两份不同的合同肯定是违法的，但目前的实际情况是，只要住建委不处罚，税务局收完钱，法院基本思路是只要通过网签，就认定交易有效。”北京市易理律师事务所律师赵江涛表示，曾在代理案件中遇到有诉讼者提出避税合同无效，但法院并没有支持。

整治需标本兼治

记者了解到，由于房价上涨，北京市2011年底上调了此前连续执行了5年的二手房交易最低计税价。当时上调最低计税价的原因，是由于最低计税价格和实际成交价格的差距很大，“阴阳合同”极为盛行。

“由于最低计税价格低，买卖双方、中介都倾向于以最低计税价格成交。虽然相关部门也曾提高过最低计税价格，但却远远低于实际增长水平?！北本┮晃坏夭薪槿耸恐赋觯绻凑展庖恍┕液偷厍淖畹图扑凹郾浠胧谐∈导时浠喾?，“阴阳合同”出现的几率将大为降低。

专家指出，要完全杜绝“阴阳合同”，仅靠调高最低计税价是无法实现的，如果法规上能明确“阴阳合同”非法或无效，增加违法成本，将有望抑制此类现象出现，相关部门也应加大监督审查力度。

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