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收取业主违约金是否缴营业税

商品房买卖交易中，因业主违约支付给房地产开发企业的违约金是否应征收营业税成为实务中热点问题之一。

纳税人的营业额为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产收取的全部价款和价外费用。所称价外费用，包括收取的手续费、补贴、基金、集资费、返还利润、奖励费、违约金、滞纳金、延期付款利息、赔偿金、代收款项、代垫款项、罚息及其他各种性质的价外收费，但不包括符合一定条件代为收取的政府性基金或者行政事业性收费。

房地产开发企业在销售不动产过程中收取的违约金是否可归结为价外费用缴纳营业税？应区分下列两种情况处理：

*9种情形，客户违约，合同继续履行。例如，客户购买A房地产企业商品房一套，因延期付款，支付A企业违约金2万元。根据财政部、国家税务总局《关于营业税若干政策问题的通知》（财税〔2003〕16号）第三条第（三）款的规定，单位和个人提供应税劳务、转让无形资产和销售不动产时，因受让方违约而从受让方取得的赔偿金收入，应并入营业额中征收营业税。此种违约金收入应作为价外费用征收营业税。

第二种情形，合同解除，收取客户违约金。例如，客户购买A房地产企业商品房一套，因无力支付剩余房款，申请解除房屋销售合同，支付A企业违约金2万元。此时就不能再引用财税〔2003〕16号文件第三条第（三）款的规定了。因为营业税纳税义务发生的前提条件是提供了应税劳务、转让无形资产和销售不动产，纳税人在未销售不动产的情况下收取的违约金，没有营业额作为基础，就不能称之为价外费用，即不属于营业税的征税范围，不缴纳营业税。

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