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买房赠车与销售折扣纳税有别

A房地产企业在近期的促销活动中，举办了成交客户^***活动，*6奖项为一辆价值40万元的小轿车。若业主放弃奖项，可直接获得40万元的价格折扣。商品房单套售价200万元。

假设客户买房^***享受汽车奖项，A企业销售不动产应计算缴纳营业税200x5%＝10（万元）；销售奖品宝马车应按规定计算缴纳企业所得税。

业主购房参加^***的奖品汽车价值40万元，根据国家税务总局《关于企业处置资产所得税处理问题的通知》（国税函〔2008〕828号）的规定，因资产所有权属已发生改变而不属于内部处置资产，应按规定视同销售确定收入。所以，A企业赠送汽车应视同销售处理，收入为40万元，计税基础为40万元。

A企业认为，根据营业税、增值税相关政策规定，一项销售行为如果既涉及应税劳务又涉及货物，为混合销售行为。除特定行为外，从事货物的生产、批发或者零售的企业、企业性单位和个体工商户的混合销售行为，缴纳增值税；其他单位和个人的混合销售行为，缴纳营业税。A企业认为房地产企业的经济性质只能属于其他单位，所以应当缴纳营业税不用缴纳增值税。

A企业在理解上适用政策错误，因为该项经济行为并不构成混合销售行为，房地产企业在该项行为中没有涉及营业税应税劳务而是销售不动产，不能适用混合销售行为的纳税处理。根据增值税“将自产、委托加工或者购进的货物无偿赠送其他单位或者个人”的规定，涉及的货物要视同销售计算缴纳增值税：40÷（1+3%）x3%＝1.165（万元）。

在个人所得税方面，根据国家税务总局《关于个人所得税有关政策问题的请示》（国税函〔2002〕629号）的规定，个人因参加企业的有奖销售活动而取得的赠品所得，应按“偶然所得”计征个人所得税。赠品所得为实物的，应以《个人所得税法实施条例》第十条规定的方法确定应纳税所得额，计算缴纳个人所得税。税款由举办有奖销售活动的企业（单位）负责代扣代缴。A企业应缴个人所得税40x20%＝8（万元）。

若客户放弃奖项，享受房屋40万元价格折扣，A企业销售净额为160万元，按照160万元签订房屋销售合同。由于营业税是对转让不动产的“有偿”行为进行征税，按照160万元计算营业税似乎没有问题。但是《营业税暂行条例》第七条规定，纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产的价格明显偏低并无正当理由的，由主管税务机关核定其营业额。因此，减少的40万元营业额存在纳税风险。

业主放弃获奖而享受的商品房价格折扣，仅依据商品房销售合同无法认定个人所得税。但是房地产企业应当注意《个人所得税法》第十条的规定，个人所得包括现金、实物、有价证券和其他形式的经济利益。所得为其他形式的经济利益的，参照市场价格核定应纳税所得额。所以，业主所享有的价格折扣实质上属于其他形式的经济利益，应当扣缴的个人所得税为40x20%＝8（万元）。这也是企业容易忽视的地方。

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