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经济师考试初级财税讲义第八章第二节

第八章第二节　契税

契税是以所有权发生转移的不动产为征税对象，向产权承受人征收的一种财产税。

在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为契税的纳税人。国有经济单位也是契税的纳税人。

契税的征税对象是发生土地使用权和房屋所有权权属转移的土地和房屋。

具体包括：国有土地使用权出让、土地使用权转让、房屋买卖、房屋赠与、房屋交换等。

下列情况，视同买卖房屋：

(1)以房屋抵债或实物交换房屋--由产权承受人按房屋现值缴纳契税。

(2)以房产作为投资或作股权转让--由产权承受方按投资房产价值或房产买价缴纳契税

以自有房屋作股权投入本人经营企业，免纳契税。

(3)买房拆料或翻建新房，应照章征收契税。

4、房屋赠与--受赠人按规定缴纳契税。以获奖方式取得房屋产权的，应照章缴纳契税

5、房屋交换

房屋产权交换，双方交换价值相等，免纳契税，办理免征契税手续。其价值不相等的，按超出部分由支付差价方缴纳契税。

6、企业改革中有关契税政策

(1)企业公司制改造

非公司制企业，按照《中华人民共和国公司法》的规定，整体改建为有限责任公司(含国有独资公司)或股份有限公司，或者有限责任公司整体改建为股份有限公司的，对改建后的公司承受原企业土地、房屋权属，免征契税。

非公司制国有独资企业或国有独资有限责任公司，以其部分资产与他人组建新公司，且该国有独资企业(公司)在新设公司中所占股份超过50%的，对新设公司承受该国有独资企业(公司)的土地、房屋权属，免征契税。

国有控股公司以部分资产投资组建新公司，且该国有控股公司占新公司股份85%以上的，对新公司承受该国有控股公司土地、房屋权属免征契税。上述所称国有 控股公司，是指国家出资额占有限责任公司资本总额50%以上，或国有股份占股份有限公司股本总额50%以上的国有控股公司。

(2)企业合并

企业合并中，新设方或存续方承受被解散方土地、房屋权属，合并前各方为相同投资主体的，不征契税，其余征收契税。

(3)企业分立

企业依照法律规定、合同约定分设为两个或两个以上投资主体相同的企业，对派生方、新设方承受原企业土地、房屋权属，不征收契税。

(4)企业股权重组

在股权转让中，单位、个人承受企业股权，企业的土地、房屋权属不属于转移、不征契税;在增资扩股中，对以土地、房屋权属作价入股或作为出资投入企业的，征收契税。

(5)企业注销、破产

企业依照有关法律、法规的规定实施注销、破产后，债权人(包括注销、破产企业职工)承受注销、破产企业土地、房屋权属以抵偿债务的，免征契税;对非债权 人承受注销、破产企业土地、房屋权属，凡按照《劳动法》等国家有关法律法规政策妥善安置原企业全部职工，其中与原企业30%以上职工签订服务年限不少于三 年的劳动用工合同的，对其承受所购企业的土地、房屋权属，减半征收契税;与原企业全部职工签订服务年限不少于三年的劳动用工合同的，免征契税。

(6)企业出售

国有、集体企业出售，被出售企业法人予以注销，并且买受人按照《劳动法》等国家有关法律法规政策妥善安置原企业全部职工，其中与原企业30%以上职工签 订服务年限不少于三年的劳动用工合同的，对其承受所购企业的土地、房屋权属，减半征收契税;与原企业全部职工签订服务年限不少于三年的劳动用工合同的，免 征契税。

7、房屋附属设施有关契税政策

(1)对于承受与房屋相关的附属设施所有权或土地使用权的行为，按照契税法律、法规的规定征收契税;对于不涉及土地使用权和房屋所有权转移变动的，不征收契税。

(2)采取分期付款方式购买房屋附属设施土地使用权、房屋所有权的，应按合同规定的总价款计征契税。

(3)承受的房屋附属设施权属单独计价的，按照当地确定的适用税率征收契税;与房屋统一计价的，适用与房屋相同的契税税率。

二、契税的税率 幅度比例税率：3~5%

三、契税的计税依据和应纳税额的计算

(一)计税依据

1、土地使用权出售、房屋买卖，其计税依据为成交价格。

2、土地使用权赠与、房屋赠与，其计税依据由征收机关参照土地使用权出售、房屋买卖的市场价格核定。

3、土地使用权交换、房屋交换，其计税依据为所交换的土地使用权、房屋的价格差额。

4、出让国有土地使用权的，其契税计税依据为承受人为取得该土地使用权而支付的全部经济利益。

1)以协议方式出让的，其契税计税依据为成交价格。包括：土地出让金、土地补偿费、安置补偿费、地上附着物和青苗补偿费、拆迁补偿费、 市政建设配套费。

2)以竞价方式出让的，其契税的计税依据为竞价的成交价格，土地出让金、市政建设配套费和各种补充费用应包括在内。

3)先以划拨方式取得的土地使用权，后经过批准改为出让方式取得该土地使用权的，其计税依据为应补缴的土地出让金和其他出让费用。

4)已购公有住房经补缴土地出让金和其他出让费用成为完全产权 住房的，免征土地权属转移的契税。

5)通过招、拍、挂程序承受土地使用权的，应按土地成交总价款计征契税，其中土地前期开发成本不得扣除。

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